Desde el 27 de junio de 2025, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en Cataluña ya no es un tipo único. Se aplica una escala por tramos del 10%, 11%, 12% y 13% según el valor del inmueble. En una compra de 2.000.000 €, la cuota es de 230.000 €, un tipo efectivo del 11,5%. Y existe un tipo del 20% que puede activarse sin que el comprador sepa que le afecta.
La cifra que se sigue repitiendo en la mayoría de guías y buscadores es “el 10% de Cataluña”. Para una vivienda de 400.000 € es correcta. Para el segmento por encima del millón lleva más de un año siendo falsa, y la diferencia se cuenta en decenas de miles de euros.
La escala vigente, tramo a tramo
El Decret llei 5/2025, de 25 de març sustituyó el tipo único por una tarifa progresiva. La nueva escala se aplica a las transmisiones formalizadas a partir del 27 de junio de 2025:
| Tramo del valor del inmueble | Tipo |
|---|---|
| Hasta 600.000 € | 10% |
| De 600.000,01 € a 900.000 € | 11% |
| De 900.000,01 € a 1.500.000 € | 12% |
| Más de 1.500.000 € | 13% |
Funciona como el IRPF: cada tipo grava únicamente la porción de valor que cae dentro de su tramo. Quien compra por 2.000.000 € no paga el 13% sobre los dos millones. Paga el 10% sobre los primeros 600.000, el 11% sobre los siguientes 300.000, el 12% sobre los siguientes 600.000 y el 13% sobre los últimos 500.000.
El tipo efectivo real en cada tramo de precio
Esta es la tabla que debería estar en cualquier hoja de cálculo de una operación en Barcelona y que no aparece en ninguna guía:
| Precio de compra | Cuota de ITP | Tipo efectivo |
|---|---|---|
| 600.000 € | 60.000 € | 10,00% |
| 900.000 € | 93.000 € | 10,33% |
| 1.000.000 € | 105.000 € | 10,50% |
| 1.500.000 € | 165.000 € | 11,00% |
| 2.000.000 € | 230.000 € | 11,50% |
| 3.000.000 € | 360.000 € | 12,00% |
| 5.000.000 € | 620.000 € | 12,40% |
Cálculo propio sobre la escala del Decret llei 5/2025. Vivienda de segunda mano, sin tipos reducidos aplicables.
Obsérvese que el tipo efectivo nunca llega al 13%, por mucho que suba el precio. Se acerca asintóticamente. A 5.000.000 € todavía está en el 12,40%. Es una diferencia relevante cuando se está presupuestando una operación y alguien ha aplicado el marginal al total.
El 20%: el tipo que casi nadie ve venir
Aquí está la parte cara del asunto.
El mismo decreto estableció un tipo del 20% para dos supuestos: la adquisición de vivienda por parte de un gran tenedor, y la compra de edificios plurifamiliares enteros. Se exceptúan, entre otros, los promotores sociales, las entidades sin ánimo de lucro dedicadas a vivienda social y la persona física que adquiere un edificio de hasta cuatro viviendas para residencia habitual propia o de familiares, con un compromiso de permanencia de tres años.
La aritmética es brutal. Una villa de 3.000.000 € paga 360.000 € de ITP en régimen general. Si el comprador es gran tenedor a efectos fiscales, paga 600.000 €. Doscientos cuarenta mil euros de diferencia por una calificación administrativa que muchos compradores desconocen tener.
Los 1.500 metros cuadrados: el umbral que muerde en el segmento alto
Y este es el punto que casi nadie explica bien.
En Cataluña conviven hoy varias definiciones distintas de gran tenedor, cada una con su norma y su finalidad. La que importa para pagar el ITP no es la de la legislación de vivienda: es la del artículo 641.1.5 del Código Tributario de Cataluña. Según esa definición fiscal, es gran tenedor quien reúna cualquiera de estas condiciones:
- Ser titular de más de diez inmuebles urbanos residenciales en Cataluña.
- Ser titular de más de 1.500 m² de superficie residencial construida en Cataluña.
- Ser titular de cinco o más inmuebles urbanos residenciales situados en zonas de mercado residencial tensionado declaradas, entre las que está Barcelona.
El criterio de superficie es el que se lleva por delante al comprador de alta gama, y prácticamente no se comenta. En vivienda estándar, alcanzar 1.500 m² exige quince o veinte propiedades. En el segmento prime se llega con cuatro.
Un ejemplo con números normales de la zona alta de Barcelona: un piso de 280 m² en Sant Gervasi, una casa de 350 m² en Sant Cugat, un apartamento de 180 m² en Sitges y una masía de 400 m² en la Cerdanya suman 1.210 m². La siguiente compra, una villa de 400 m² en Pedralbes, cruza el umbral. Esa operación tributa al 20%.
La Resolución 3/2025, de 27 de junio, de la Autoridad Tributaria y del Juego, fija cómo se computa: entran la plena propiedad y la nuda propiedad, y también las cuotas de copropiedad cuando la superficie total supera el límite. Quedan fuera el usufructo, el derecho de habitación, los garajes, los trasteros y la vivienda habitual de la persona física.
Ese último matiz salva bastantes operaciones. Y muy poca gente lo aplica bien.
Qué cambió el 14 de julio de 2026
La Ley 11/2026, de 9 de julio, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público, publicada en el DOGC el 13 de julio y en vigor desde el 14, ha modificado el artículo 641.1.5.
El cambio afecta al tercer criterio. Hasta ahora los cinco inmuebles debían estar situados dentro de una misma zona de mercado residencial tensionado. Desde el 14 de julio de 2026 se computan de forma agregada todos los inmuebles ubicados en zonas tensionadas declaradas, con independencia de que sean zonas distintas.
Traducido: un propietario con dos pisos en Barcelona y tres en otros municipios tensionados de Cataluña no era gran tenedor en junio y sí lo es en agosto. Nadie le ha avisado.
La base imponible no es lo que ponga en la escritura
Un error frecuente al presupuestar. La base del ITP es el mayor de tres importes: el precio pactado, el valor de referencia del Catastro y el valor declarado.
En vivienda media el valor de referencia suele apretar. En el segmento alto de Barcelona ocurre lo contrario con bastante frecuencia: el valor de referencia se queda por debajo del precio real de mercado, y la base acaba siendo el precio escriturado. Eso significa que en prime la negociación del precio arrastra directamente la factura fiscal, euro a euro, en una proporción de entre el 11% y el 13%.
Cada 100.000 € que se consiguen bajar en la negociación de un activo de dos millones se llevan también 13.000 € de impuesto. El asesor que consigue rebajar el precio está generando un ahorro fiscal automático que rara vez se contabiliza en su favor.
Para el inversor: edificios enteros y AJD
Dos apuntes que cierran el cuadro.
El tipo del 20% sobre la compra de edificios plurifamiliares completos ayuda a explicar un dato que circuló poco: según el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, en 2025 se registraron 149 compraventas de edificios enteros en la ciudad, un 31% menos que el año anterior y el registro más bajo en cinco años. Cuando una operación de finca completa pasa de tributar al 10% a hacerlo al 20%, el mercado no se ralentiza: se detiene.
Y en las transmisiones sujetas a IVA con renuncia a la exención, habitual en operaciones entre empresas, la cuota variable de Actos Jurídicos Documentados se elevó al 3,5%.
Tres comprobaciones antes de firmar arras
Uno. Calcular la cuota real con la escala por tramos, no con un porcentaje redondo. La diferencia entre estimar el 10% y calcular el 11,5% en una operación de dos millones son 30.000 € que aparecen después de firmar.
Dos. Auditar la posición patrimonial del comprador en Cataluña antes de la oferta: número de inmuebles residenciales, metros construidos acumulados y cuántos están en zona tensionada. Con la modificación de julio de 2026, una posición que estaba limpia hace dos meses puede no estarlo.
Tres. Comprobar el valor de referencia del inmueble en la sede del Catastro antes de negociar, no después.
En el segmento alto de Barcelona esta comprobación forma parte del trabajo previo a cualquier oferta. Firmas especializadas en el tramo prime como SAVYA Real Estate, con veinticinco años operando en Sarrià-Sant Gervasi, Pedralbes, el Eixample y la corona de Sant Cugat y Sitges, la incorporan al análisis antes de sentar a las partes. Un asesoramiento que no revisa la posición fiscal del comprador antes de la oferta se queda en simple intermediación.
Este artículo tiene finalidad informativa y no sustituye el asesoramiento fiscal personalizado. La aplicación de tipos reducidos y de las excepciones al tipo incrementado depende de circunstancias individuales que deben verificarse caso por caso.
Preguntas frecuentes
Fuentes
- Decret llei 5/2025, de 25 de març, de mesures fiscals (Generalitat de Catalunya). Nueva tarifa del ITP con efectos desde el 27 de junio de 2025.
- Ley 11/2026, de 9 de julio, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público. DOGC de 13 de julio de 2026, en vigor desde el 14 de julio de 2026. Modificación del artículo 641.1.5 del Código Tributario de Cataluña.
- Resolución 3/2025, de 27 de junio, de la Autoridad Tributaria y del Juego de Cataluña, sobre el cómputo de inmuebles y superficie a efectos del tipo incrementado.
- Agència Tributària de Catalunya, tarifas y tipos impositivos del ITP-TPO.
- Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, informe de seguimiento semestral de la Zona de Mercat Residencial Tens, 2025.
- Resolución de 14 de marzo de 2024 de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana (BOE), declaración de zonas de mercado residencial tensionado.
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